Was kostet die Altbau-Sanierung?

Weil jede genauere Zahl an dieser Stelle gelogen wäre. Sanierungskosten hängen an Zustand, Region, Ausstattung und Auftragslage – zwischen einem gut erhaltenen Haus von 1990 und einem Fachwerkhaus von 1900 liegt bei gleicher Fläche leicht der Faktor drei. Wir könnten eine schöne Zahl ausgeben, aber sie hätte keinen Bezug zu deinem Haus. Die Vorbelegungen sind deshalb ausdrücklich Startwerte für ein Haus mittlerer Größe, damit der Rechner beim ersten Öffnen etwas zeigt. Belastbar wird die Rechnung, sobald du sie durch echte Angebote ersetzt – drei je Gewerk, schriftlich, mit klar beschriebenem Leistungsumfang.

Unser Ansatz staffelt ihn nach Bauzeit: 15 Prozent ab Baujahr 1995, 20 Prozent für 1979 bis 1994, 25 Prozent für 1949 bis 1978 und 30 Prozent für alles davor. Das ist keine Norm, sondern begründet mit der Zahl der Unbekannten: Je älter das Haus, desto mehr undokumentierte Umbauten, desto weniger verlässlich der sichtbare Zustand. Zwei Dinge senken den nötigen Puffer wirklich – ein Bausachverständiger vor dem Kauf und eine Sanierung in klar getrennten Abschnitten, bei der man nach jedem Abschnitt neu kalkuliert. Was den Puffer nicht senkt, ist der Wunsch, dass es billiger wird.

Bei den richtigen Gewerken ja, deutlich. Abbruch und Entrümpelung, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Aufräumen: viel Zeit, wenig Haftungsrisiko, spürbare Ersparnis bei den Lohnkosten. Die Grenze verläuft dort, wo Fehler erst später sichtbar werden. Elektroinstallation und Gasleitungen gehören schon von Gesetzes wegen in Fachhand, Abdichtungen faktisch auch – einen Abdichtungsfehler bemerkst du am Schimmel, und dann ist der Aufbau darüber ebenfalls hinüber. Rechne außerdem mit deiner Zeit: Eigenleistung an Abenden und Wochenenden verlängert die Bauzeit erheblich. Wenn parallel Miete läuft oder Bauzeitzinsen anfallen, ist der Vorteil schnell aufgezehrt. Und prüfe, ob deine Bauherrenhaftpflicht Eigenleistung abdeckt.

Das Feld dafür steht bewusst ohne Vorbelegung. Förderprogramme, Sätze und Bedingungen ändern sich häufiger, als eine Zahl hier zuverlässig sein könnte – wir würden dir sonst mit einer veralteten Angabe eine Finanzierung schönrechnen. Trag ein, was dir tatsächlich zugesagt wurde. Eine Regel gilt bei praktisch allen Programmen und kostet regelmäßig Geld, wenn man sie nicht kennt: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein. Wer den Handwerker beauftragt und danach den Antrag stellt, bekommt nichts – auch dann nicht, wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt wären. Für die meisten Programme muss außerdem ein Energieberater eingebunden werden.

Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht – wohl aber zwei klar umrissene Nachrüstpflichten, beide mit derselben Zweijahresfrist ab Eigentumsübergang. Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes muss die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen so gedämmt sein, dass sie 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet; stattdessen darf auch das Dach darüber gedämmt sein. Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel – mit zwei Jahren Frist ab Eigentumsübergang. Sie entfällt, wenn sich der Aufwand durch die Einsparung nicht in angemessener Zeit erwirtschaften lässt. Die zweite Pflicht steht in § 69: Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – meist im Keller – müssen nachträglich gedämmt werden, ebenfalls binnen zwei Jahren und mit derselben Ausnahme bei technischer Unmöglichkeit oder fehlender Wirtschaftlichkeit. Sie kostet am wenigsten und wird deshalb am häufigsten übersehen. Wichtig für die Planung: Fassade, Kellerdecke und Fenster sind von keiner der beiden erfasst, und das Betriebsverbot für Heizkessel ab 30 Jahren ist inzwischen weggefallen. Viele Ratgeber im Netz führen es noch.

Diese Frage lässt sich nicht mit einem Rechner beantworten, aber die Zahl oben ist der Einstieg dazu. Vergleiche die Sanierungskosten je Quadratmeter mit dem, was ein Neubau in deiner Region kostet. Kommen beide in dieselbe Größenordnung, gehört die Frage ernsthaft auf den Tisch. Dagegen stehen Dinge, die in keiner Rechnung auftauchen: Ein Altbau steht oft auf einem Grundstück, das heute so nicht mehr bebaut werden dürfte – Grenzabstände, Geschosszahl und Kubatur sind im Bestand geschützt, beim Neubau nicht. Dazu kommen Abbruch- und Entsorgungskosten, bei Schadstoffen erheblich, sowie mögliche Denkmalschutzauflagen. Vor so einer Entscheidung ist ein Architekt das Geld wert.