Kauf- und Baunebenkosten berechnen

Die verbreitete Bankregel lautet: die Nebenkosten vollständig aus eigener Tasche plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 40.000 Euro Nebenkosten wären das 120.000 Euro. Das ist keine Vorschrift, sondern die Schwelle, ab der Banken die besten Zinsen geben. Weniger geht auch: Bei 10 bis 20 Prozent wird es etwas teurer, unter 10 Prozent deutlich, und ohne Eigenkapital für die Nebenkosten wird es schwierig bis unmöglich. Wichtig ist die zweite Zahl, die oft vergessen wird: Nach dem Kauf sollte noch eine Reserve übrig sein. Eine Immobilie erzeugt Reparaturen nach eigenem Zeitplan, und ein Haus ohne Rücklage ist ein Haus auf Dispo.

Ja, und dabei hilft seit Dezember 2020 das Gesetz. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher gilt das Teilungsgebot aus § 656c BGB und § 656d BGB: Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision tragen, und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich selbst zahlen. Eine Vereinbarung, die dir mehr aufbürdet, ist unwirksam – bereits gezahltes Geld lässt sich zurückfordern. Verhandelbar ist außerdem die Gesamthöhe: Provisionssätze sind nicht gesetzlich festgelegt, üblich sind 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, aber nichts hindert Verkäufer und Makler daran, sich auf weniger zu einigen. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gilt das Teilungsgebot nicht.

Weil sie im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt sind. Ein Notar übt ein öffentliches Amt aus und darf weder Rabatte gewähren noch Aufschläge verlangen – täte er es, wäre das ein Verstoß gegen seine Berufspflichten. Die Gebühr bemisst sich am Geschäftswert, also am beurkundeten Kaufpreis, und folgt einer Tabelle, die nicht linear verläuft: Bei kleinen Beträgen ist der prozentuale Anteil höher, bei großen niedriger. Die hier voreingestellten 1,5 Prozent sind deshalb eine Größenordnung für den Normalfall aus Kaufvertrag und Grundschuldbestellung, keine feste Regel. Den genauen Betrag nennt dir jeder Notar vorab, wenn du ihn fragst.

Steuerlich ja, praktisch nicht immer. Der Vorteil ist erheblich – die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an statt auf das Gesamtpaket. Dagegen stehen drei Dinge. Erstens das Risiko: Das Finanzamt prüft, ob ein einheitliches Vertragswerk vorliegt, und rechnet rückwirkend zusammen, wenn Grundstück und Bau faktisch aus einer Hand kamen. Zweitens der Aufwand: Zwei Verträge, zwei Verhandlungen, und die Verantwortung für die Schnittstelle liegt bei dir. Drittens die Gewährleistung: Beim Bauträger hast du einen Ansprechpartner für alles, bei getrennter Vergabe zwei, die aufeinander zeigen können. Wer den Weg geht, sollte vorher eine Steuerberatung einbeziehen – die Frage entscheidet sich vor der Unterschrift, nicht danach.

Sie geben den Kenntnisstand Mitte 2026 wieder. Jedes Bundesland setzt seinen Satz selbst fest, und mehrere Länder haben ihn in den vergangenen Jahren geändert – mal nach oben, mal nach unten. Deshalb gibt es unter „Genauer rechnen" ein Feld für einen abweichenden Satz, das Vorrang vor der Auswahl hat: Damit bleibt die Rechnung richtig, auch wenn diese Liste einmal hinterherhinkt. Maßgeblich ist ohnehin der Satz, der im Kaufvertrag zugrunde gelegt wird; er steht auch im Grunderwerbsteuerbescheid, der einige Wochen nach der Beurkundung kommt. Den aktuellen Satz nennt das Finanzministerium des jeweiligen Landes.