Wohnfläche berechnen: Dachschräge, Balkon und Vertragsfläche

Ja, aber nur anteilig. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Die Hälfte setzt eine überdurchschnittliche Qualität voraus – etwa eine große, windgeschützte Südloggia. Bei einem schmalen Balkon zur lauten Straße kann sogar weniger als ein Viertel angemessen sein. Wer vermietet und pauschal die Hälfte ansetzt, hat bei einer Prüfung schlechte Karten. Anders liegt der Fall beim Wintergarten: Ein beheizter zählt voll zur Wohnfläche, ein unbeheizter nur zur Hälfte.

In drei Stufen nach der lichten Höhe. Flächen unter einem Meter Höhe zählen gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen ab zwei Metern voll. Lichte Höhe heißt: von der Oberkante des fertigen Fußbodens bis zur Unterkante der fertigen Decke oder Schräge. Diese Regel führt dazu, dass ein Dachgeschossraum mit 20 Quadratmetern Grundfläche je nach Kniestock nur 12 bis 18 Quadratmeter Wohnfläche hat. Praktisch nutzbar ist der niedrige Bereich durchaus – für Schränke, Betten oder eine Sitzecke –, rechtlich zählt er aber nicht.

Deutlich, und fast immer zugunsten des Mieters oder Eigentümers. Eine Gaube vergrößert den Raum nicht – sie hebt über einem Stück des vorhandenen Bodens die Decke. Genau darauf kommt es nach § 4 WoFlV aber an: Was vorher zwischen einem und zwei Metern lag und zur Hälfte zählte, hat unter der Gaube volle Stehhöhe und zählt ganz. Bei einer üblichen Gaube von rund 2,40 mal 1,50 Metern sind das in einem typischen Dachgeschoss acht bis vierzehn Prozent mehr anrechenbare Fläche. Das ist keine Kleinigkeit: Die Zehn-Prozent-Grenze des BGH, ab der eine zu kleine Wohnung als Mangel gilt, liegt genau in dieser Größenordnung. Wer seine Wohnfläche gegen den Mietvertrag prüft und die Gaube vergisst, rechnet sich womöglich einen Mangel aus, den es nicht gibt. Gemessen wird der Boden unter der Gaube, Breite mal Tiefe – nicht die Fensterfläche.

Nein, und zwar auch dann nicht, wenn er beheizt, hell und vollwertig ausgebaut ist. § 2 Abs. 3 WoFlV nimmt Kellerräume ausdrücklich von der Wohnfläche aus, ebenso Waschküchen, Heizungsräume, Bodenräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung. Das gilt unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – das Hobbyzimmer im Keller bleibt Kellerraum. Entscheidend ist die bauliche Einordnung, nicht die Nutzung. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Ist ein Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt und erfüllt er die Anforderungen an Belichtung und Höhe, kann er als Wohnraum zählen, auch wenn er im Souterrain liegt.

Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst nur die Flächen, die zum Wohnen dienen, und rechnet sie nach Nutzbarkeit an. Die Nutzfläche nach DIN 277 ist ein Begriff aus dem Bauwesen und umfasst alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes, also auch Keller, Technikräume und Lagerflächen – jeweils voll gezählt. Deshalb ist die Nutzfläche fast immer deutlich größer als die Wohnfläche. In Immobilienanzeigen tauchen beide Begriffe auf, mitunter auch die Wohn- und Nutzfläche als Summe. Für Miete, Nebenkosten und den Vergleich von Kaufpreisen ist bei Wohnraum die Wohnfläche maßgeblich; wer eine Zahl ohne Angabe der Methode liest, sollte nachfragen.

Zuerst sauber nachmessen und dokumentieren, mit Skizze, Maßen und Fotos. Dann in den Mietvertrag schauen, ob dort eine Messmethode vereinbart ist – ist ausdrücklich die DIN 277 genannt, gilt sie. Beträgt die Abweichung mehr als zehn Prozent nach unten, liegt nach der Rechtsprechung des BGH ein Mangel vor, und die Miete kann im Verhältnis der Abweichung gemindert werden. Zu viel gezahlte Miete lässt sich für bis zu drei Jahre zurückfordern. Der nächste Schritt ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter mit der eigenen Berechnung. Bei größeren Beträgen lohnt sich ein Sachverständigenaufmaß und eine Beratung durch den Mieterverein oder eine Fachanwältin – auch weil eine unberechtigte Mietminderung ihrerseits zur Kündigung führen kann.

Nein. § 3 Abs. 2 WoFlV zählt ausdrücklich auf, was nicht abgezogen wird: Fuß-, Sockel- und Scheuerleisten, Fenster- und Türbekleidungen, Öfen und Heizkörper, freiliegende Installationen sowie Einbaumöbel. Die Fläche darunter zählt voll mit. Abzuziehen sind dagegen nach § 3 Abs. 3 Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, sofern sie mindestens 1,5 Meter hoch sind und eine Grundfläche von über 0,1 Quadratmetern haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsätzen. Nischen, die bis zum Boden reichen und mindestens 0,13 Quadratmeter groß sind, zählen dagegen zur Wohnfläche hinzu.